Нужно ли согласие на покупку недвижимости

Нужно ли согласие на покупку недвижимости в РФ

После отмены обязательного нотариального удостоверения большинства сделок с недвижимостью приобретать (покупать) недвижимость, в том числе жильё, стало удобнее (требуется меньше трат и документов), но при этом появилась возможность для махинаций и обмана между супругами. В судебной практике периодически появляются споры о признании договоров купли-продажи недвижимости недействительными по причине того, что один из супругов не уведомил другого о приобретении недвижимости и не получил его согласия.

Совместная или долевая собственность членов семьи – частое явление в РФ и в то же время вопрос, вызывающий много споров. И, если согласия от большинства членов семьи на покупку недвижимости не требуется, то с супругами – отдельная ситуация, поскольку имущество, приобретённое в браке, чаще всего становится совместно нажитым.

Нужно ли согласие на покупку недвижимости от других членов семьи

Если речь не идёт о сделке совершеннолетнего дееспособного гражданина, то никаких ограничений закон не предполагает. Любой совершеннолетний и дееспособный человек имеет право приобретать в собственность недвижимость и распоряжаться ею на своё усмотрение. 

Однако, если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный, она возможна только при участии (согласии) его законных представителей (родителей или опекунов). 

Это обязательное условие должно соблюдаться как при приобретении (покупке), так и при отчуждении (продаже) недвижимости.

Если несовершеннолетний или недееспособный участник сделки с недвижимым имуществом является собственником недвижимости, или его доли, то для совершения сделки по отчуждению (продаже) кроме согласия его законных представителей (родителей или опекунов), потребуется одобрение органа опеки. 

Согласие супруга на покупку недвижимости – законодательная основа

Необходимость получения согласия супруга на совершение сделки возникает из закрепленного в ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации законного режима имущества супругов, который представляет собой режим совместной собственности супругов. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором или иным соглашением не установлено иное, и предполагает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей собственностью.

Реальная действительность в настоящее время такова:

– если недвижимость приобретается за собственные средства (как принято говорить за «наличные»), и сделка оформляется в простой письменной форме (ППФ) согласия супруга для проведения сделки формально не требуется. Регистрирующий орган  (Росреестр) в настоящее время не включает согласие супруга на приобретение недвижимости в перечень обязательных документов, несмотря на то, что по закону, в соответствии с Семейным кодексом РФ и Гражданским кодексом РФ, такая недвижимость считается общей совместной собственностью супругов. В Реестре будет числится один собственник недвижимости, а фактически их двое – оба супруга . Однако нотариус, как правило, потребует согласие супруга на приобретение недвижимости.

Исключение составляет ситуация, когда между мужем и женой заблаговременно составлен брачный договор, в котором определен порядок приобретения супругами недвижимого имущества, порядок владения и распоряжения недвижимым имуществом, что из приобретенного в период брака будет считаться личным имуществом каждого из супругов, а также порядок его раздела в случае развода. Также договором может быть предусмотрена и необходимость получения согласия второго супруга на приобретение и отчуждение недвижимости. обязаны они или не обязаны уведомлять друг друга при оформлении сделок с недвижимостью. 

В большинстве случаев, при законном режиме собственности супругов, любая недвижимость, приобретенная (купленная) в браке, становится общей и будет считаться совместной и делиться в равных долях в случае развода. Это не всегда удобно: нередка ситуация, когда вся денежная сумма для покупки жилья предоставляется только одним супругом (например, при использовании добрачных накоплений или наследства). Здесь также уместно заключить брачный договор, где будут определены условия владения и распоряжения недвижимым имуществом условия возможного раздела имущества.

Другие случаи, когда недвижимость по закону принадлежит одному из супругов (является его личным имуществом):

• приобретенная одним из супругов до вступления в законный брак;
• приобретенная одним из супругов в период нахождения в браке по договору дарения;
• приобретенная одним из супругов в период нахождения в браке на основании вступления в права наследства;
• приобретенная на основании приватизации на конкретное лицо или с выделением долей (раздел собственности будет происходить пропорционально долям).

В иных случаях, при отсутствии брачного договора, недвижимое имущество при разводе будет делиться поровну.

Когда требуется согласие супруга на покупку недвижимости

Нотариально заверенное согласие супруга на покупку требуется, если собственность в итоге проведения сделки оформляется только на имя одного из супругов. Это может быть сделано по разным причинам – например, из-за слишком высокой кредитной нагрузки и риска потери доли в квартире. В противном случае (совместное оформление покупки) супруги сразу становятся владельцами общей собственности. Также закон считает совместно нажитым имуществом все доходы семьи, если они не являются целевыми (как, например, материнский капитал), не были подарены или получены в наследство.

Обязательному нотариальному удостоверению сделки по покупке жилья, как правило (в большинстве случаев), не подлежит, но юридически такая практика существует и приветствуется, поскольку защищает от возможных имущественных споров и проблем впоследствии.

Если впоследствии спор  по недвижимости будет решаться в судебном порядке, то суд может решить вопрос по-разному в зависимости от рассматриваемых условий и конкретной ситуации, но лучше заранее обезопасить себя и заблаговременно заручиться согласием мужа или жены. 

Как оформить согласие супруга на покупку недвижимости 

Оформить согласие на покупку недвижимости можно у любого нотариуса. Для этого необходимы:

• личное присутствие согласной стороны (присутствие покупателя недвижимости не обязательно);
• свидетельство о регистрации брака, паспорт соглашающейся стороны и данные супруга, документы на недвижимость или данные из ЕГРН на недвижимость.
• возможен вариант оформления согласия без указания данных объекта недвижимости, например один супруг дает согласие другому супругу на приобретение любой недвижимости, находящейся на территории РФ;
• оплата госпошлины и услуг нотариуса (в некоторых нотариальных конторах её можно внести на месте, но лучше уточнить это заблаговременно).

Единой формы утверждённого документа для оформления согласия не существует, поэтому его можно составить в свободной форме, указав:

• паспортные данные сторон;
• информацию о приобретаемой недвижимости;
• данные о брачном свидетельстве;
• свое согласие (разрешение) на покупку недвижимости.

Подпись в обязательном порядке ставится в присутствии нотариуса. Иногда супруг может предоставить нотариально заверенную доверенность на другого человека (например, члена семьи). В этом случае при наличии всех необходимых данных можно оформить документ в отсутствие доверителя, делегировавшего полномочия жене, мужу или другому лицу.

Услуги нотариальных контор в разных регионах оцениваются по-разному, но всегда по тарифу – например, на конец 2021 года в Москве и Московской области стоимость оформления согласия на покупку недвижимости от супруга стоит примерно 2000 рублей. В регионах  эта сумма может незначительно отличаться.

Может ли нотариус отказать в оформлении согласия

Нотариальная деятельность жёстко регулируется законом, и отказать без причины нотариус не сможет. Но бывают исключения, если:

• за совершением нотариального действия обратился человек в состоянии наркотического или алкогольного опьянения;
• есть сомнения в дееспособности клиента или в адекватном восприятии им своих действий;
• запрашиваемая сделка противоречит действующему законодательству;
• предоставленные документы не соответствуют характеру заключаемой сделки, их недостаточно или есть сомнения в их подлинности;
• есть сомнения в сделке (например, нотариус считает сделку притворной) или подозрения, что клиент стал жертвой мошенничества.

Что будет, если супруг заявит, что сделка была совершена без его ведома

Закон исходит из того, что все действия в браке совершаются с информированного согласия обоих супругов. На практике это далеко не всегда так. Обычно мужу или жене невыгодно пытаться оспорить покупку недвижимости в собственность, но бывают разные случаи – семейная жизнь порой непредсказуема. Закон допускает вероятность, что один член семьи купил квартиру тайком от другого, и готов защищать интересы пострадавшей стороны.

В течение года после совершения покупки (или предполагаемого времени уведомления о ней) супруг, не знавший о приобретении, имеет право обратиться в суд с требованием признать сделку по приобретению недвижимости недействительной. Для этого на руках необходимо иметь доказательство того, что муж или жена не поставили его в известность о своих планах, то есть он был фактически введён в заблуждение. 

Имеет смысл заручиться письменным согласием, если есть риск появления претензий у второй стороны, например:

• на момент обсуждения сделки второй супруг был против или высказывало сомнения в целесообразности покупки;
• недвижимость покупается на общие, нажитые в браке, деньги, которые муж или жена планировали потратить иначе;
• недвижимость покупается на доходы, о которых второй супруг не знал.

Совместная покупка недвижимости в ипотеку

Ипотечная недвижимость (квартира), сразу становится общим имуществом супругов мужа и жены. Точка зрения закона такова:

• получение займа по ипотеке требует залога приобретаемой недвижимости в пользу кредитора (банка) — это процедура, подлежащая обязательной регистрации в государственном органе;
• случай, когда операция подлежит обязательной регистрации, – исключение из закона, говорящего о том, что при сделках с недвижимостью согласие второго супруга подразумевается по умолчанию;
• кредит под залог недвижимости (квартира или дом до момента погашения задолженности будет находиться в залоге у банка) выдаётся только при наличии письменного согласия всех собственников жилья.

Несмотря на то обстоятельство что недвижимость находится в залоге, сразу после регистрации права собственности и регистрации ипотеки супруги становятся совместными собственниками жилья (без выделения долей), поэтому нотариальное согласие здесь обязательно. Исключения:

• оба супруга выступают созаёмщиками по кредиту и являются участниками сделки по умолчанию;
• заранее был оформлен брачный договор, регламентирующий согласие второго супруга на осуществление сделок с недвижимостью.

Нотариальное согласие, как правило, оформляется сразу на все возможные действия:

• приобретение жилья;
• передача его в залог банку до момента выплаты кредита;
• получения денежной суммы у банка в кредит под процент.

Когда согласие супруга на оформление ипотеки не требуется

Такая ситуация возможна, если один из супругов не хочет являться созаёмщиком (например, не работает официально или имеет своё отдельное добрачное жильё). Банк выдаст ипотеку, но потребует предварительно оформить брачный договор между мужем и женой. Такая квартира при разводе делиться не будет (как и долг). В случае неоплаты займа банк реализует в счёт погашения ипотечного кредита всю заложенную недвижимость (квартиру целиком), а не только половину. Подобная практика становится всё более распространённой — люди пытаются максимально защитить себя на случай возможного развода.

Возможно ли взять квартиру в ипотеку без ведома супруга

Маловероятно, что банк даст это сделать, но, если вдруг это произошло по недосмотру сотрудников банка, сделку лучше оспорить. Это сложная ситуация, и второй супруг мог быть не готов становиться должником, тем более на длительный срок. Необходимо обратиться в правоохранительные органы с заявлением, в котором будет указано, что кредит был взят без ведома второго супруга,  и согласия на его оформление не давалось. Если все факты удастся доказать, суд встанет на сторону человека, не желавшего становиться заёмщиком, и признает сделку недействительной.

Нужно ли согласие (разрешение) на приобретение жилья от бывшего супруга

Такое тоже возможно теоретически, но лишь в одном случае: если совместно нажитое имущество не было поделено после развода, и не истек срок исковой давности. Второй супруг может пытаться доказывать что деньги, на которые покупается недвижимость, не были разделены и являются совместно нажитыми, и второй супруг может потребовать свою долю или оспорить сделку.

А вот при продаже, чаще всего, требуется обязательное согласие бывшего супруга продавца (если при разводе общее имущество не было разделено, и не истек срок исковой давности).

В случае, если продавец недвижимости утверждает, что недвижимость приобреталась не в браке, тогда он предоставляет нотариально удостоверенное заявление, что указанная недвижимость приобреталась им не в браке, и на дату составления заявления он в законном браке не состоит.

Рекомендации покупателям недвижимого имущества

В отличие от покупки, продажа недвижимости, чаще всего, требует обязательного согласия супруга продавца (иногда даже бывшего – если при разводе общее имущество не было разделено). Продавец может скрыть наличие второго собственника от потенциального покупателя, потому что не заручился его согласием при покупке или он находится вне пределов досягаемости. Покупая квартиру на вторичном рынке, стоит учитывать это обстоятельство и требовать от продавца документ – в противном случае его супруг смогут оспорить сделку в суде. 

Есть всего лишь несколько ситуаций, когда согласие супруга на продажу не нужно:

• имущество было добрачным, и в нём не производился существенный ремонт или реконструкция (вложения за счет семейного бюджета) в течение срока брака;
• квартира была подарена продавцу или получена им в наследство;
• присутствует брачный договор с подробно прописанными условиями владения собственностью;
• второй супруг отказался приватизировать жильё на своё имя.

Если есть сомнения в том, что квартира продаётся с оформленным согласием супруга, надежнее настаивать на нотариальной сделке, либо совсем отказаться о сделки в пользу другого объекта.  Можно запросить выписку из ЕГРН (данные находятся в открытом доступе), но особенность состоит в том, что если при приобретении недвижимости супруги договорились о том, что собственником будет числиться один из супругов, при этом согласия второго супруга на регистрацию сделки не подавалось, тогда в реестре числиться один собственник. Фактически такая недвижимость имеет двух равнозначных собственников. При отсутствии такого документа (согласия) в архиве реестре однозначно определить наличие второго сособственника определить не удастся. Такая ситуация опасна для нового собственника: не давший согласия на продажу владелец может заявить о своих правах. Квартира по закону вернётся к нему, а покупателю будут предстоять длинные суды с недобросовестным продавцом для возврата уплаченных денег.

Подведём итоги

Согласие супруга на приобретение (покупку) недвижимости в собственность обязательно нужно, если:

• сделка осуществляется с нотариальным удостоверением (это не обязательно в большинстве случаев, но необходимо, если продаётся доля в квартире или жильё, принадлежащее недееспособному или несовершеннолетнему лицу);
• квартира покупается в ипотеку, и оба супруга будут созаёмщиками;
• собственность приобретается по договору, который подлежит обязательной регистрации в нотариальном органе, — переуступки прав или долевого участия (ДДУ).

Обязательного согласия супруга не требуется, когда:

• супружеская пара заранее заключила брачный договор, по которому второй супруг не будет собственником недвижимости;
• муж или жена оформили на супруга нотариальную доверенность.

Во всех остальных случаях получение согласия является опциональным – по желанию и взаимной договорённости. Если в семье хорошие отношения, а важные решения принимаются совместно, велика вероятность, что согласие никогда не потребуется или будет просто храниться в доме вместе с прочими документами. Но иногда лучше заблаговременно подумать, как действовать в случае возникшего конфликта, поэтому большинство юристов советуют получать от супругов письменные подтверждения.

Если лицо, находящееся в браке, приобретает недвижимость (квартиру) в собственность, а второй супруг не участвует в сделке, но дает согласие, то в силу ст. 34 Семейного кодекса РФ, второй супруг такой же собственник недвижимости (квартиры), как и супруг, на имя которого  собственность зарегистрирована. Приобретенным имуществом они владеют поровну (если договором или соглашением не установлено иное). По закону о регистрации права, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Но на практике такое доказательство не всегда верно. Приобретая недвижимость (квартиру), супруг получает документ о собственности, где в графе правообладатель указан только он один. Более того, сам вид права реестр указывает, как частное, однако по закону, мы знаем, что оно собственность общая совместная. Как покупателю понять, что у приобретаемого имущества есть еще один собственник – не ясно.

Продавцу недвижимости стоит проявлять осмотрительность при заключении сделок по продаже недвижимости. Необходимо выяснить семейное положение покупателя. Чтобы в дальнейшем исключить риск оспаривания сделки возможным супругом покупателя, требовать от покупателя согласия супруга на приобретение недвижимости, либо нотариально удостоверенного заявления о том, что покупатель на дату приобретения недвижимости в законном браке не состоит.