Как правильно рассчитать налог при продаже недвижимости и не заплатить лишнего
Не менее актуальный вопрос, связанный с налогообложением доходов от продажи недвижимости – как правильно определить и рассчитать сумму налога и насколько она может быть уменьшена? Как не заплатить лишнего? В этой статье, продолжающей тему налогообложения при продаже недвижимости, мы рассмотрим такие вопросы, как правильно рассчитать налог от продажи недвижимости и как законным образом уменьшить налог, не переплатить лишнего, не нарушив действующего законодательства.
Ключевой вопрос: сколько и когда придется оплатить с продажи объекта?
Прежде всего, необходимо определить: обязаны ли Вы оплатить налог с дохода, возникшего от продажи недвижимости, и обязаны ли Вы подавать декларацию?
В конце 2014 года был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения действуют только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).
Минимальный трехлетний срок владения имуществом, начиная с 01 января 2016 года, теперь применяется только при выполнении хотя бы одного из следующих условий:
- если право собственности получено в результате приватизации;
- если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ,п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ)
- если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика.
Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).
То есть трехлетний минимальный срок владения имуществом оставили только для имущества, приобретенного по безвозмездным сделкам.
Для имущества, приобретенного после 01 января 2016 года по возмездным сделкам, теперь действует пятилетний минимальный срок владения имуществом.
Соответственно, если Вы продаете свою недвижимость, которая приобретена до 01 января 2016 года, тогда оплачивать налог и подавать декларацию не нужно. Подать декларацию имеет смысл в том случае, если Вам требуется легализовать солидную сумму от продажи недвижимости. Если Вы продаете недвижимое имущество, приобретенное после 01 января 2916 года, и владели им менее 3-х лет, и приобреталось это имущество по безвозмездной сделке, или менее 5-ти лет, и приобреталось оно по возмездной сделке, то и подавать декларацию и налог оплачивать придется.
Если Вы продаете свою недвижимость, которой владеете более 3-х, и приобреталась она по безвозмездной сделке, или более 5-ти лет (такая возможность наступит после 01 января 2021 года), и приобреталась она по возмездной сделке, то декларацию Вы подавать не обязаны, и налог оплачивать не придется.
Еще одно нововведение, установленное Налоговым кодексом, для определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества.
«В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода – кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения настоящего пункта не применяются».
Таким образом, с учетом действующего на сегодня налогового законодательства, если Вы продаете недвижимое имущество, и минимальный срок владения на дату его продажи еще не истек, то Вы можете «занизить» стоимость продаваемого имущества не более, чем на 30 процентов от его кадастровой стоимости.
Когда нужно оплатить налог – также немаловажный вопрос, возникающий у собственников, продающих свою недвижимость.
Срок оплаты налога и срок подачи декларации мы уже рассмотрели в статье «Налог при продаже недвижимости ».
Коротко напомним:
Срок подачи декларации – не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция имеет право начислить штраф в размере 5% от неоплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).
Срок оплаты налога – не позднее 15 июля, в противном случае, закон предусматривает штрафные санкции за неуплату налога, штраф рассчитывается от суммы дохода от продажи – 20% за каждый день просрочки. Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства.
Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае, когда такие доходы не подлежат налогообложению, если срок владения имуществом более трех или пяти лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех или пяти лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.
Расчет налога (НДФЛ) производится бывшим собственником (продавцом) самостоятельно.
Вам необходимо самостоятельно отразить полученные доходы в налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ).
Соответственно, Вам потребуется правильно составить декларацию, и определить с какой именно суммы оплачивать налог.
Если обязанность по оплате налога в Вашем случае возникает, необходимо определить, на какую сумму доход от продажи недвижимости для исчисления суммы налога может быть уменьшен.
Чем руководствоваться? Естественно, Налоговым кодексом Российской федерации (НК)
Для этого придется определить, каким из налоговых вычетов в Вашем случае выгоднее воспользоваться.
На выбор налоговый кодекс предоставляет два варианта вычета (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):
- имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн. рублей при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. рублей при продаже иного имущества – нежилых помещений, гаражей, автомобилей и т. д.);
- вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.
Налогоплательщик по своему выбору может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.
1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;
250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).
Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько объектов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).
Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.
В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.
Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи).
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ), либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.
Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.
К таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение недвижимости, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования недвижимости в налоговый вычет не включаются. Для подтверждения расходов представляются следующие документы: товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.
Если недвижимость была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости недвижимости, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы.
Нередко бывает, что недвижимость была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже недвижимости доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п.
Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ).
Налог с продажи недвижимости: примеры
Для наглядности рассмотрим несколько примеров расчета налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже имущества. При этом будем исходить из срока владения имуществом в три года, например, имущество приобретено в 2016, и, соответственно, обязанность по оплате НДФЛ возникает. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.
Будем рассматривать в качестве продавца физическое лицо резидента РФ.
ПРИМЕР 1
Продавец приобрел квартиру за 7 млн. рублей в 2016 году, а в 2019 году продал ее за 8,2 млн. рублей. С полученного дохода он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.
Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.
Данный вычет предоставляется в размере 1 млн. рублей с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:
(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.
Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.
Продавец, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:
(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.
Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, при этом Вы имеете документы, подтверждающие расходы, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.
ПРИМЕР 2
Продавец приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2016 году, а продал в 2019 году за 260 тыс. руб.
Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.
При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:
(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.
Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.
Поскольку расходы на продажу составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:
(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.
В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.
ПРИМЕР 3
Продавец в 2019 г. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2016 г. за 2 500 000 рублей.
Поскольку квартира находилась в собственности менее, чем минимальный предельный срок владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2019 г.
При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход составит 2 млн. рублей, а НДФЛ= (3 000 000 рублей-1 000 000 рублей) X13%=260 000 рублей.
Если же продавец заявит в декларации не имущественный вычет, а уменьшит полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей:
НДФЛ= (3 000 000 рублей –2 500 000 рублей) Х13%=65 000 рублей.
ПРИМЕР 4
Доход продавца от продажи в 2019 году приобретенной в 2016 году квартиры составил 2 100 000 рублей.
Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 рублей. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.
Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемым к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.
Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:
3 300 000 РУБ.X0,7=2 310 000 РУБ.
Поскольку доходы продавца от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.
При этом продавец вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:
(2 310 000 рублей-1 000 000 рублей)X13%=170 300 рублей.
Уменьшение налога с продажи недвижимости: Как получить вычет?
Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченное количество раз, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) в одном налоговом периоде. Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:
– Заполнить налоговую декларацию по окончании года по форме 3-НДФЛ
– Подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества.
Например, копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д.
– Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например, договор купли-продажи.
– Представить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающих право на получение вычета при продаже имущества.
При подаче в налоговый орган копий документов, подтверждающих право на вычет, необходимо иметь при себе их оригиналы для проверки налоговым инспектором.
Наиболее удобный способ заполнения налоговой декларации и представления ее, а также подтверждающих документов в налоговый орган – в режиме онлайн посредством интернет-сервиса «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц»