Налог при продаже недвижимости

При продаже недвижимости у владельца недвижимого имущества тут же возникает актуальный вопрос - облагается ли продажа недвижимости налогом? Сколько и когда придется уплатить с продажи объекта? Я предлагаю Вам ознакомиться с этой статьей, чтобы понять, какова же все-таки схема налогообложения при продаже недвижимости на территории РФ.

Налог при продаже недвижимости – для резидентов и нерезидентов

В настоящей статье рассмотрим вопросы налогообложения только продавцов – физических лиц.

Законом Российской Федерации (в настоящем случае Налоговым кодексом, далее сокращенно – НК) установлена обязанность уплаты налогов со всех доходов, полученных налогоплательщиком в определенном налоговом периоде. Соответственно, и от продажи недвижимого имущества придется заплатить налог – налог на доходы физических лиц (далее сокращенно – НДФЛ).

Закон Российской Федерации предполагает разное налогообложение, в зависимости от статуса (в качестве налогоплательщика) продавца – физического лица в стране. Резидент при продаже недвижимости облагается налогом в размере 13%, если же продажа совершается лицом, не имеющим статуса резидента РФ, то налог будет гораздо выше и составит 30%.

В 2016 и 2019 году внесены некоторые изменения в законодательство, изменяющие некоторые ситуации, касающиеся вопросов налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества.

По общему правилу, действующему до 01 января 2016 года, продавцы недвижимого имущества освобождались от уплаты НДФЛ при продаже имущества, находившего в собственности более чем минимальный срок владения, который был установлен НК и составлял 3 года. Это правило действовало только в отношении продавцов недвижимости – резидентов РФ. Продавцы недвижимости – нерезиденты РФ обязаны были платить НДФЛ в размере 30 % независимо от срока владения недвижимым имуществом.

Важно помнить, что резидентом может являться как гражданин РФ, так и иностранный гражданин, имеющий вид на жительство в России, обязательным параметром является проживание на территории страны более 6-ти месяцев (183 дней) в налоговом периоде.

Также, налоговым нерезидентом может быть признан гражданин РФ, проживающий на территории страны менее 6-ти месяцев (183 дней) в налоговом периоде и имеющий вид на жительство или гражданство другой страны, в таком случае, ему придется заплатить налог в размере 30%.

Начиная с 01 января 2016 года минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налогообложения частично изменен. Сейчас он составляет 3 года для недвижимости, приобретенной по возмездным сделка. Для недвижимости, приобретенной по безвозмездным сделкам, минимальный срок владения для освобождения от налогообложения составляет теперь 5 лет.

С 1 января 2019 года ограничения по налоговому статусу физического лица (резидент или нерезидент) отменяются, и нерезиденты РФ не платят НДФЛ при продаже имущества, находившего в собственности более чем минимальный срок владения (три года или пять лет). Таким образом, выравниваются правила налогообложения продажи имущества для резидентов и нерезидентов РФ.

Изменения внесены Федеральным законом от 27.11.2018 № 424-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах».

В случае, если имущество продано ранее предельного срока владения, тогда доход от его продажи облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в установленном законом (НК) порядке. Налоговая ставка для нерезидентов РФ составляет 30%, для резидентов РФ – 13 %.

С какой суммы выплачивается налог при продаже недвижимости?

Закономерный вопрос, возникающих у многих владельцев, из какой именно суммы высчитывается налог?

Налог взимается с налогооблагаемой базы. Налогооблагаемой базой в этом случае будет являться та сумма, которая считается доходом от продажи.

Доходом от продажи недвижимого имущества может быть признана не вся сумма от реализации недвижимости, а только его часть. То есть налог взимается не обязательно с полной суммы, за которую продается недвижимое имущество. Налогооблагаемой базой или доходом признается разница между ценой продажи и стоимостью покупки, а также разница между ценой продажи и произведенными затратами, необходимыми для продажи. Но только при условии, что документально была подтверждена стоимость покупки или произведенные затраты. Если документов предоставить невозможно, то доходом будет признана вся сумма, которую получил продавец.

Таким образом, если у продавца имущества при совершении сделки по продаже недвижимости возникли дополнительные расходы по сделке, такие как, например, оплата необходимых услуг и работ (например, оплата услуг риелторов), то сумма этих расходов может быть вычтена из суммы, полученной за продажу объекта.
Важно: подобные расходы обязательно должны быть подтверждены документально, чтобы налоговая инспекция посчитала, что они могут быть зачтены в расходы. В противном случае продавцу придется выплачивать налог со всей полученной от продажи суммы.

Если же у владельца сохранились документы о покупке недвижимости с указанием цены, и в данный момент продажа недвижимости была совершена по стоимости равной или ниже приобретенной, то налог при продаже недвижимости уплачивать не требуется, так как не возникло дохода от продажи недвижимости.

Налог при продаже недвижимости,  в каких случаях налог уплачивать не придется?

Важно знать, что налог уплачивается в полном размере и вне зависимости от документа-основания на право собственности в случае, если недвижимость находится в собственности менее 3-х лет.

Однако, если недвижимость в собственности более 3-х лет, то в определенных случаях уплачивать налог не придется, а в некоторых все-таки налогообложение будет применимо.

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать.

Давайте рассмотрим основные варианты:

1. Налог не оплачивается, если имущество в собственности более трех лет, при этом право собственности на имущество передалось на основании безвозмездной сделки: приватизации, наследования или дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика.

2. Налог оплачивается, если недвижимость находится во владении менее 5-ти лет, если имущество приобреталось по возмездной сделке, наиболее частый вариант по сделке купли-продажи (кроме дарения, приватизации, наследования).

3. Налог не оплачивается, в случае если недвижимое имущество, приобретенное с 1 января 2016 года, находится в собственности более пяти лет, при этом основание возникновения права не имеет значения.

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает от даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРН (ранее ЕГРП, ст. 219 ГК РФ). Именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества при предоставлении вычета. А значит, если, например, недвижимость была приобретена 15 мая 2015 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2018 года.

Но есть ряд случаев, когда дата государственной регистрации права собственности на имущество значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает от даты открытия наследства, вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права от даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Встречается ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о государственной регистрации права на имущество значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).

При этом любой продавец может воспользоваться некоторыми льготами при расчете суммы налога, подлежащего оплате.

Даже если Ваш случай предусматривает уплату налога, его все-таки можно уменьшить. При определении налоговых обязательств доходы, полученные от продажи имущества, могут быть уменьшены на имущественные или налоговые вычеты (более подробно об имущественном и налоговом вычете я расскажу в соответствующей статье).

Обязанность декларирования доходов от продажи имущества

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016:

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, приобретенным по безвозмездным сделкам, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

– право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

– право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;

– право собственности на объект получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и т.п.) – минимальный срок владения составляет 3 года.

В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае, когда такие доходы не подлежат налогообложению, если срок владения имуществом более трех или пяти лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех или пяти лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.

Сроки оплаты налога при продаже недвижимости

Когда нужно оплатить налог – также немаловажный вопрос, возникающий у собственников, продавших свою недвижимость.

Здесь все довольно просто, первый шаг – это своевременно подать декларацию в налоговую инспекцию. Закон определяет, что срок подачи декларации не позднее 30-го апреля года, следующего за годом совершения сделки по продаже недвижимого имущества. Соответственно, сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция имеет право начислить штраф в размере 5% от неоплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ). Расчет налога (НДФЛ) производится бывшим собственником (продавцом) самостоятельно.

Вам необходимо самостоятельно отразить полученные доходы в налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ).

Оплата налога должна быть осуществлена не позднее 15 июля, в противном случае, закон предусматривает штрафные санкции за неуплату налога, штраф рассчитывается от суммы дохода от продажи – 20% за каждый день просрочки. Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства.

Отзывы клиентов

Duran Digital
Address: Yehuda Hanasi 10, Petach Tikva Tel Aviv, Israel
Telephone Number: +972-3-5227221,
Average Rating: 5.00
Votes: 4
Reviews: 4
5.00 (4 reviews)
Service
Михаил помог нам с приобретением дачного участка, прекрасный специалист, всегда внимателен к деталям, мы довольны и рекомендуем всем пользоваться услугами Михаила! 5
5 / 5

Приобретение дачного участка

Михаил помог нам с приобретением дачного участка, прекрасный специалист, всегда внимателен к деталям, мы довольны и рекомендуем всем пользоваться услугами Михаила!
— Марина
Service
Михаил сопровождал сделку по покупке земельного участка по зеленоградскому направлению, до того как я обратился к Михаилу, процесс вел другой риэлтор, который не очень справлялся с задачей и процесс затянулся, поэтому я был вынужден сменить риэлтора, по рекомендации знакомых обратился к Михаилу и не пожалел! Михаил настоящий профессионал, который знает свое дело на 5+. Рекомендую. Борис 5
5 / 5

Рекомендую!

Михаил сопровождал сделку по покупке земельного участка по зеленоградскому направлению, до того как я обратился к Михаилу, процесс вел другой риэлтор, который не очень справлялся с задачей и процесс затянулся, поэтому я был вынужден сменить риэлтора, по рекомендации знакомых обратился к Михаилу и не пожалел! Михаил настоящий профессионал, который знает свое дело на 5+. Рекомендую. Борис
— Борис Вячеславович
Service
Михаил - лучший риэлтор, очень внимательный, педантичный, отлично разбирается в процессе продажи недвижимости и оформлении необходимых документов, спасибо Вам большое, Михаил, теперь рекомендую только Вас всем своим друзьям и родственникам! 5
5 / 5

Большое спасибо, профессиональная работа

Михаил - лучший риэлтор, очень внимательный, педантичный, отлично разбирается в процессе продажи недвижимости и оформлении необходимых документов, спасибо Вам большое, Михаил, теперь рекомендую только Вас всем своим друзьям и родственникам!
— Анна Бак
Service
Хочу сказать, что всегда скептически относился к услугам риэлторов и считал, что справлюсь и сам, но покупая дачу мы с супругой столкнулись с огромным количеством запутанной документации, в реестре и в других сопутствующих органах никто даже не пытался нам помочь, и мы сдались - начали искать помощь третьего лица. Нам повезло, что мы работали с Михаилом, все быстро, четко и по делу. Теперь мы счастливые обладатели очаровательной дачи в Серпуховском районе! 5
5 / 5

Сопровождение сделки по покупке дачного участка

Хочу сказать, что всегда скептически относился к услугам риэлторов и считал, что справлюсь и сам, но покупая дачу мы с супругой столкнулись с огромным количеством запутанной документации, в реестре и в других сопутствующих органах никто даже не пытался нам помочь, и мы сдались - начали искать помощь третьего лица. Нам повезло, что мы работали с Михаилом, все быстро, четко и по делу. Теперь мы счастливые обладатели очаровательной дачи в Серпуховском районе!
— Геннадий (Серпуховский район)

Оставьте свои контакты

Заказать обратный звонок